Familie Fortuna

Het bedrag dat zij overhouden per maand noemen wij een overschot omdat zij dit niet op de korte of middellange termijn nodig hebben. Zij hebben de tijd om dit beter te laten renderen dan op de spaarrekening door het te investeren in een goed gespreide beleggingsportefeuille.

Hun netto vermogen per 1-1-2037 ziet er dan als volgt uit:

De hoogte van de hypotheekrente wordt mede bepaald door de risicoklasse. De risicoklasse wordt bepaalt door de schuld/marktwaarde verhouding. Bij een hogere risicoklasse is er een zogeheten risico-opslag op de rente van toepassing. Door de woning opnieuw te laten taxeren is het mogelijk in een lagere risicoklasse te komen waardoor kan de opslag op de rente verlaagd wordt.

Doordat de waarde van de woning van Maxim en Vive is gestegen tot € 515.000 én zij hun schuld door reguliere aflossingen hebben afgelost tot € 319.000, is de schuld/marktwaardeverhouding 62%. Zij komen hiermee in de laagste risicoklasse waardoor de rente met 0,6% daalt.

De netto maandlast daalt hierdoor aanvankelijk met € 79 per maand. Per saldo lossen zij in de begin jaren iets minder af op de hypotheek als gevolg van de rentedaling. Dat is simpelweg de werking van een annuïteitenhypotheek. De maandelijkse besparing zetten zij, net als het maandelijks overschot in de huidige situatie, op een spaarrekening.

Hun netto vermogen per 1-1-2037 ziet er dan als volgt uit:

Zouden zij het verlagen van de risico-opslag combineren met optie 1, het maandelijkse overschot investeren op de beleggingsportefeuille in plaats van sparen, dan heeft dit een positief effect.

Hun netto vermogen per 1-1-2037 ziet er dan als volgt uit:

Maxim en Vive lossen maandelijks af op de hypotheek. Daarmee behalen zij een rendement van bruto (vóór belastingvoordeel) van 2,3% (ná verlagen rente opslag). In plaats van de hypotheek annuïtair af te lossen kunnen zij beslissen om maximaal 50% van de waarde van hun woning, in dit geval € 257.500, aflossingsvrij te maken.

Er wordt dan weliswaar per maand minder afgelost maar komt er budget vrij om in te leggen op de beleggingsportefeuille en dit beter te laten renderen. Omdat de rente vast staat tot 1-1-2037 hebben zij de zekerheid dat de maandlasten niet zullen stijgen in de tussentijd. Met deze beleggingsportefeuille kan vervolgens de hypotheek bij einde rentevast periode gedeeltelijk worden afgelost.

De netto maandlast van de hypotheek gaat in deze opzet naar € 771, wat € 523 per maand lager is dan de huidige situatie. Dit leggen zij naast hun maandelijkse overschot in op de beleggingsportefeuille.

Hun netto vermogen per 1-1-2037 ziet er dan als volgt uit:

Naast omzetting van de hypotheek naar gedeeltelijk aflossingsvrij is het ook mogelijk om een deel van de overwaarde op te nemen. Maxim en Vive lenen € 100.000 extra (tegen 4,0% rente) waardoor de totale hypotheeksom stijgt en zij in een andere risicoklasse terecht komen. De rente op de huidige hypotheeksom daalt met 0,4% (in plaats van 0,6%). In totaliteit lenen zij ook hier € 257.500 aflossingsvrij en de rest lossen zij annuïtair af. De netto maandlasten stijgen met € 19 waardoor hun periodieke overschot daalt. Het voordeel is dat zij direct € 100.000 kunnen investeren en dit lange tijd laten renderen om zo maximaal van het rente-op-rente effect gebruik te maken.

Hun netto vermogen per 1-1-2037 ziet er dan als volgt uit: